תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית הנועדה להתמודד עם בעיית המבנים אשר נבנו ללא התחשבות במצב קיצון של רעידת אדמה. אי תכנון זה בא לידי ביטוי בחוזקם המעורער של בניינים אלו ובסכנה ממשית במקרה של רעידת אדמה בארץ.
כל המבנים אשר נבנו לפני 1980 ובעלי שתי קומות ומעלה נכללים תחת תכנית זאת וזכאים להנות מהיתרונות השונים שתכנית זו מציעה כחלק מחיזוק וייצוב הבניין לשם עמידה בתנאי קיצון של רעידת אדמה.
תכנית מתאר ארצית 38 על סעיפיה השונים מאפשרת מגוון זכויות בנייה והקלות בתכנון, הכל לשם חיזוק המבנה. במסגרת התכנית זכאים הדיירים לקבל תוספות של עד 25 מ"ר הכוללים בין היתר ממ"ד, מרפסות ועוד.
כל בניין נבחן לגופו וסך הנתונים הקיימים בשטח הם אלו המאפשרים יצירת תכנית המתאימה לכל בניין.
חיזוק המבנה נעשה ע"י הוספת פיר מעלית הנבנה מתחתית המבנה ועד סופו על מנת להוות גורם מייצב בעת רעידת אדמה. גורם נוסף ומשמעותי מאוד לחיזוק המבנה הינו פיר הממ"דים הנותן מענה קונסטרוקטיבי בדומה לפיר המעלית. על מנת למשוך דיירים לממש את התמ"א קבעו הוגי התכנית כי הדייר יהנה מהרחבת דירתו ע"י תוספת חדר והרחבות נוספות וקבלת מרפסת חדשה הכלולה בתמורותיו של הדייר.
מעבר לכך כחלק מעבודות הבנייה הבניין משפר את חזותו, מצופה לרוב באבן ירושלמית או כל ציפוי עדכני אחר התואם את המרקם הסביבתי, לובי הכניסה עובר שיפוץ וחידוש ובכך הופך להיות נעים ומזמין יותר.
חשוב להדגיש כי כל השיפורים הנ"ל בהכרח מעלים את ערך דירות הדיירים באופן משמעותי כתוצאה מהרחבת הדירות ומשיפור באיכות החיים בסביבת המתחם.
תמ"א 38 נכתבה כך שהיא עוקפת מסלולים בירוקרטיים סבוכים ומאפשרת לכל אדם או נציגות העונים על הקריטריונים הנ"ל להגיש בקשות לביצוע תמ"א 38, לעבור מסלול בירוקרטי מזורז ולקבל היתרי בנייה למימוש התמ"א. התארגנות הדיירים והתאגדותם הנה נקודת מפתח קריטית להצלחתה וקידומה בצורה המהירה ביותר של התכנית.
מכיוון שביצוע פרויקטים אלו עולה כסף רב המגיע לכמה מיליוני שקלים ברוב המקרים נעזרים הדיירים בחברות יזמיות כדוגמת חברתנו "גלנח השקעות בע"מ" שתפקידן להוביל, לקדם ולממן את הפרויקט משלב התארגנות הדיירים ועד תום ביצוע הפרויקט.
על מנת לתמרץ ולמשוך יזמים להיכנס לתחום זה הגדירה התכנית מהן יהיו תמורותיו של היזם אשר מממן מכיסו את עלויות הפרויקט ולוקח סיכון משמעותי כאשר הוא שם את כספו עבור דיירי הבניין. תמורותיו של היזם הן בניית מספר קומות (משתנה מאזור לאזור) על גבי המבנה הקיים ומכירת הדירות לשם כיסוי עלויות המימון ויצירת רווח עבור היזם המהווה תמריץ לשם ביצוע פרויקטים אלו.
מספר הקומות המותר לבנייה על גבי המבנה הקיים יכול להגיע עד 2.5 קומות מקסימום כאשר ישנם אזורים שעפ"י הגדרתם ברשות המקומית הנם אזורים לשימור / אזורים וותיקים וכו' ולכן במקומות אלו יבנו פחות קומות. הכל על פי
קריטריונים המוגדרים בתכנית. התכנית מבדילה בין "מבנה גדול" ל"מבנה שאינו גדול" ובהתאם מתירה בנייה של 2.5קומות או 2 קומות בהתאמה.
מכיוון שבבסיסה תכנית זו הנה תכנית חירום הנועדה להציל נפשות ולמנוע אסונות התיר החוק לבצע את התמ"א גם כאשר אין 100% חתימות והסכמי דיירים. החוק מאפשר ביצוע כאשר יש רוב של 66% דיירים אשר מסכימים לביצוע הפרויקט, עם יתר הדיירים המסרבים קובע החוק כי בסמכותו של המפקח על הבתים המשותפים לחתום בשמם וע"י כך להכריחם להסכים לביצוע התמ"א, זאת מהסיבה שתכנית זו נועדה למנוע אסון כנ"ל.